研究の概要

背景と課題

• 地方部の市街地では遊休不動産が増加し、近年その種類や関連する課題は多様化をみせている。所有者単体による維持管理・活用の難しさや行政の人材・知識不足にも直面する中で、民間主体による対応環境の整備や地域コミュニティによる所有者への働きかけの促進が求められる。
• また、近年では働き方やライフスタイルの多様化に伴い、若年層を中心に地方部への移住創業への関心が高まるなど、地方部における新規事業の担い手は多様化をみせている。
• こうした新規事業の経営主体は地域の課題解決に資する存在として期待されるものの、地縁を持たない事業者には参入のハードルが高く、継続的な支援が求められる。
• このような遊休不動産や新規事業に関する課題や変化は特に人口10万人以下の地方小都市において顕著に発生しており、適切な対策や支援体制の構築を行わなければ、遊休不動産と新規事業のミスマッチや活用機会の喪失によって状況が悪化する恐れがある。
• そのため、地方小都市中心市街地における多様な遊休不動産の特性に応じた事業活用を促進するとともに、その後の事業展開を地域ぐるみで支援する体制が必要であるといえる。

研究対象地域

　研究の背景や既往研究の整理を踏まえ、本研究では人口10万人以下の地方小都市中心市街地において多様な遊休不動産を活用した事業活用が進みつつある事例として、長野県小諸市の中心市街地を対象地として選定する（図1）。長野県小諸市及びその中心市街地は、以下のような特徴を持つことから、本研究の対象地として適切であると考える。

• 人口約4万人の地方小都市である
• 城下町・宿場町として歴史的市街地が形成され、地形的制約等から大規模開発が実施されなかったことや、行政の施策・地域住民の取り組みによって歴史的町並みの再生・活用が行われたことから、狭いエリアに江戸時代から現代までの多様な建築物が残されている
• 新幹線の開通や郊外開発といった商業環境に大きな影響を与える出来事を経験し、中心市街地の空洞化や遊休不動産の増加といった都市課題に長期間直面している
• 小諸市が位置する長野県東信地方は、首都圏からの交通利便性や軽井沢からの近接性の高さ等から、特にコロナ禍以降に移住者が増加傾向にある
• 地域団体や官民連携の取り組みによって遊休不動産を活用した創業支援体制やその後の事業展開を支える仕組みが構築され、過去5年間で30店舗以上の新規出店がみられる

　以上の理由より、本研究では小諸市中心市街地における遊休不動産を活用した新規事業に着目し、その成立要因を明らかにすることで、他の地方小都市中心市街地において遊休不動産の特性に応じた適切な事業展開を促進する際に、支援体制の検討に資する知見を得ることができると考える。

図1　研究対象地域

分析

①：新規事業の把握

本研究では、以下の手法を用いて調査対象となる対象事業を抽出し、基礎情報の把握を行った（図2）。

1. 土地利用調査・現地踏査に基づく対象候補の抽出
   土地利用調査及び現地踏査から、小諸市中心市街地において1989年時点では存在せず別の用途で使用されているが、2024年現在の営業が確認された事業を抽出した。
2. 文献調査に基づく対象事業の特定
   ①で抽出した事業についてインターネット検索を行い、各事業のWebサイト・SNS及び開業が紹介された信濃毎日新聞・小諸新聞・コミュニティテレビこもろなどの記事を確認し、開業時期（過去30年以内の開業であるか）、活用物件の従前の用途（遊休不動産の活用事例であるか）によって調査対象事業であるかどうかを判断した。
3. 対象事業の基礎情報の把握
   調査対象と判断された事業に関しては、同様にインターネット検索より各事業のWebサイト・SNSや記事等を確認し、基礎情報（経営主体の属性・業種・活用物件の特性）の把握を行った。
   また、基礎情報の把握にあたっては、2014年時点で遊休不動産を活用している一部の新規事業者へのインタビュー調査を実施している信州大学経済学部 武者忠彦ゼミ＋長野県建築士会（2015）や、小諸商工会議所が発行する「商工こもろ」のインターネット上で公開されている2017年以降のバックナンバー及びおしゃれ田舎プロジェクトのWebサイト・Instagramの過去の投稿から基礎情報の補完を行うとともに、本研究で実施した現地踏査による目視確認や、事業経営者へのアンケート調査・ヒアリング調査からも情報の補完に努めた。

図2　新規事業の把握手法

②：関係主体の取り組みの整理

• 　根岸（2022）の卒業論文を引用し、1990年代後半から現在にかけて小諸市中心市街地で実施された遊休不動産の活用に向けた取り組みを、関係主体の担当者へのヒアリング調査結果及び各関係主体の発行物に基づき以下の3つのトピックに分け、時系列で整理した（図3）。
• なお、根岸（2022）の調査で把握できていない2023年以降の関係主体の取り組みについては、各関係主体への追加ヒアリング調査及びWebサイト、SNS等の各種媒体を参考に各トピックに応じて加筆・追記を行った。

1. 歴史的町並みの再生・活用
   1998年の「身近なまちづくり支援街路事業（歴みち事業）」「街なみ環境整備事業」の導入以降、市とNPO法人小諸町並み研究会によって実施された歴史的町並みや歴史的建築物の再生・活用に向けた取り組み
2. 都市機能の再整備
   2004年の「都市再生整備計画事業（まちづくり交付金）」導入以降、市とNPO法人こもろの杜、こもろ・まちたねプロジェクトによって実施された都市機能の再整備の取り組み
3. 遊休不動産への創業誘致
   2019年のおしゃれ田舎プロジェクト発足以降に展開された遊休不動産への創業誘致・支援の取り組み

図3　関係主体の取り組みの整理

③：新規事業の類型化

　本研究では、NPO法人小諸町並み研究会による調査結果及び他地域での保存・活用に関する条例を参考に、建築基準法が制定された1950年以前に建築された建築物を「歴史的建築物」、1950年以降に建築された建築物を「一般建築物」と定義した（図4）。

図4　遊休不動産の分類

また、経営者の特性に応じて51件の新規事業を以下のように類型化した。なお、本研究では経営規模に応じて従業員が5名以下の事業を「個人経営」、従業員が5名以上の法人による事業を「法人経営」と分類する。

図5　経営者の特性による新規事業の類型化

④：個人経営事業者へのアンケート調査

• 個人経営による新規事業や活用物件の基礎情報を把握することを目的に、アンケート調査を実施した。実施期間は2022年10月17日～11月25日及び2024年9月28日～11月18日、回答対象者は本研究で調査対象とする、小諸市中心市街地で過去30年以内に遊休不動産を活用した49件の新規事業のうち、個人経営の事業37件である。
• 筆者が直接各店舗を訪問し、調査への協力を得ることができた経営者に対し調査説明書を配布し説明を行った。回答方法は調査説明書に記載したQRコード及びURLよりアクセス可能なGoogleフォームを活用したWebアンケートおよび、同一設問を店舗及びオンライン会議にて経営者に口頭で訊ね、回答を筆者が記録する対面式アンケートにて実施した。アンケート調査終了後、回答結果を基にヒアリング調査の協力依頼を行った。
• 2022年の調査では協力を得ることのできた事業20件のうち12件（うち1件は閉店のため除外）、2024年の調査では12件のうち7件（うち2人は2022年の調査で回答済みの経営者）が回答し、総計16件の有効回答を得た。以下に回答の抜粋を示す。

図6　個人経営事業者へのアンケート調査

⑤：新規事業経営者へのヒアリング調査

• 事前に実施した文献調査及びアンケート調査の結果を踏まえ、より詳細な新規事業の展開プロセスを把握することを目的に、新規事業経営者へのヒアリング調査を実施した。実施期間は2022年10月17日～11月14日及び2024年9月28日～12月24日である。
• ヒアリング調査の依頼は筆者が各店舗で経営者に対し直接、もしくは事業者ホームページの問い合わせ先からメールにて実施し、2022年の調査では6件、2024年の調査では14件（うち1件は2022年に調査済みの経営者）、総計19件の事業経営者から協力を得た。なお、調査依頼に際しては、第3章での類型化に則して、遊休不動産の特性及び経営主体に応じた各類型に該当する事業がそれぞれ1件以上含まれる形で調査対象者を選定した。ヒアリング調査は各事業所での対面形式及びオンライン会議形式で実施し、1回につき30分から2時間程度の時間をかけ実施した。
• 調査内容は(1)事業構想期に関する質問として「新規事業のきっかけについて」、(2)事業準備期に関する質問として「改修に関する課題と工夫について」、(3)事業初動期～(4)事業定着期に関する質問として「事業経営に関する課題と工夫について」を各経営者に尋ねている。以下に回答の抜粋を示す（図7・図8）。

図7　歴史的建築物を活用した新規事業の展開プロセス

図8　一般建築物を活用した新規事業の展開プロセス

成果と提案

本研究の調査・分析より、以下の点が明らかになった（図9）。

• 新規事業の創出要因として、多面的な取り組みの展開があることがわかった。
• 歴史的建築物を活用した新規事業の成立要因として、行政との連携による多額の補助・交付や民間企業による大規模な事業投資の存在と、コスト削減や店舗経営への注力に向けた工夫と経営者の負担があることがわかった。
• 一般建築物を活用した新規事業の成立要因として、小規模事業のニーズに対応した地域のつながりを活かす支援体制の存在と、店舗経営に留まらない、経営者のライフスタイルに応じた事業経営があることがわかった。

図9　遊休不動産の特性に応じた新規事業の成立要因

今後、地方小都市中心市街地において遊休不動産の特性に応じた適切な事業活用を促進させる支援体制の構築手法を検討するうえでは、以下の2点が必要であると考える（図10）。

• 地域のつなぎ役となりエリアマネジメントを担う人材の育成
• 投資・管理スキームの導入を通じた歴史的建築物の活用障壁の緩和

図10　新規事業の支援体制を構築する手法の検討

後記

• 本研究は、人文・文化学群 比較文化学類 文化地理学コースでの卒業研究に引き続き、長野県小諸市中心市街地における遊休不動産を活用した新規開業に着目しました。
• 約3年間という期間の現地調査から、どのように新規事業を分析していくかが終盤まで定まらず苦労しましたが、現地に足繁く通い、経営者の方々と関係を築いて店舗経営に関するお話や想いをお伺いしていく中で、建物や経営者の特性に応じた事業展開の共通点や差異に気付くことができました。結果が数値で表せる調査手法とは異なり、ヒアリング調査に基づく質的研究は分析やまとめ方に苦労する点も多いですが、数値では表せない地域で生活する人々の想いや考えに触れ、より豊かなまちのあり方を検討・提案することができる面白さもあります。同じような研究・調査を検討している方は、まず現地に足を運び、気になるところや面白そうなものへの興味を楽しみながら深めてみてください。
• おしゃれ田舎プロジェクト、NPO法人小諸町並み研究会、一般社団法人こもろ観光局、株式会社URリンケージ、小諸市役所関係各課、小諸商工会議所の皆様には卒業研究に引き続きご助力をいただくとともに、新規事業経営者の皆様にはご多忙の中アンケート調査・ヒアリング調査にご協力いただきました。この場をお借りして心より御礼申し上げます。

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